Взял предприниматель землю в долгосрочную аренду. Получил все положенные в этом случае документы. Землю осваивает по указанному в них целевому назначению, деньги вкладывает, налоги оплачивает…
Через некоторое время (это может быть и больше двух лет) приходит ему уведомление: допущена ошибка, земля передана в аренду с нарушением действующего законодательства, договор расторгается.
По информации председателя совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции региональной Палаты предпринимателей «Атамекен» Валентины Геращенко, только в этом году таких случаев уже 12.
Кто-то из предпринимателей пытается отстоять свое право на земельный участок в суде. Пока безуспешно. Кто-то возвращает «почти добровольно». В любом случае каждый из них теряет деньги и время, у каждого рухнули планы.
Судя по настроениям большинства «попавших под раздачу» предпринимателей, желание инвестировать средства в развитие региона у них уменьшается стремительно: «По рукам бьют. Как можно что-то планировать, если не знаешь, что будет завтра».
И пока не будет четкого ответа на сакраментальное «Кто виноват?», не будет ясным и «Что делать?»
От частного – к общему
Мы пытались найти хотя бы часть ответов на эти вопросы на примере КХ «Бекхожин С.У.». Пожалуй, лаконичнее и точнее всего фабула этой истории изложена в судебном решении. Скажем сразу, что апелляционная коллегия решение суда первой инстанции, которое отнюдь не в пользу предпринимателя, оставила в силе.
Обратите внимание: истцом в этом и подобных ему судебных процессах является департамент по управлению земельными ресурсами Акмолинской области. Как правило, по представлению прокуратуры.
Ответчики: КХ «Бекхожин С.У.» в лице главы Бекхожина Саяна Улановича и ГУ «Отдел земельных отношений Аккольского района».
В предоставленных суду документах факт предоставления земельного участка площадью 816 га без аукциона (в этом и заключается нарушение законодательства) объясняется тем, что он предназначен для реализации инвестиционного проекта «Создание фермы по разведению крупного рогатого скота мясной породы».
Ответчик доказывает: «База построена, элитный скот закуплен, других пастбищных земель нет. Без них ферму придется ликвидировать. Предлагал жителям пасти на этом участке скот совместно: «В советское время, бывало, там пять табунов паслись. Всем травы хватало». Не согласились. КРС и мелкого рогатого скота в ауле немного, данные завышены. Кому принадлежат табуны лошадей – большой вопрос».
На заседание апелляционного суда приехали не менее 15 жителей аула Барап Кенесского сельского округа: активные, хорошо подготовившиеся. Единую точку зрения от их имени излагал Бейбут Таев, имеющий юридическое образование. По его словам, только в принадлежащем ему личном хозяйстве 4 лошади, приплод, 4 коровы, 12 баранов. Не меньше скота и в каждом из 100 дворов аула (внимание: по словам!) 12 человек получили кредиты на развитие ЛПХ по одной из государственных программ. Их надо погасить до 2026 года. При нынешнем дефиците пастбищ сделать это будет сложно. Ключевой тезис: «Земля должна принадлежать народу».
Возглас Саяна Бекхожина: «А я что, не народ?» повис в воздухе.
В итоге суд решил: иск о признании договора аренды признать недействительным. Аргументы: договор заключен с нарушением действующего законодательства. Не будучи специалистом, разобраться в нюансах различных кодексов и норм очень непросто. Но то, что предприятие Саяна Бекхожина не соответствует критериям инвестиционного проекта (в этом случае до вступления в силу АППК можно было получить землю без аукциона), очевидно. Во всяком случае, это обстоятельство не было оформлено должным образом. «Предоставление земельного участка для реализации инвестиционного проекта осуществляется только после прохождения процедуры его согласования и утверждения уполномоченным органом инвестиционного проекта. Как установлено в суде, проект по предоставлению спорного земельного участка не рассматривался на региональном координационном совете и, соответственно, не вошел в перечень проектов, утвержденных постановлением акима области».
Если кассационная инстанция оставит решение суда в силе, то начнется процедура включения этих 816 гектаров в земли сельского округа.
Без вариантов
Что будет с фермой, на создание которой предприниматель Бекхожин взял кредит немалый, решать ему и только ему. Хотя создание продовольственной безопасности страны – дело общее.
В такой ситуации оказался не только он. Почему? Кто несет ответственность, кроме самого предпринимателя? По словам Саяна Бекхожина: «О том, что земля в аренду предоставлена с нарушением закона, не знал. Я – не юрист». Но госслужащие, заключающие эти и иные договоры, законы знать обязаны. Как и следить за тем, чтобы они не нарушались. К ним мы и обратились.
Поговорили и с акимом Кенесского сельского округа Алибеком Канатовым, чтобы выяснить, действительно ли пастбищ для личного скота настолько не хватает. В его ответе на вопрос, сколько голов содержится в ауле, удивило слово «примерно». «Разве в похозяйственных книгах не точное количество указано?» Оказывается, «со слов владельцев». Достоверность этих слов никто не проверяет.
Заведомо подозревать и обвинять в корыстных намерениях сельчан никто не собирается. Но получается так: сказали, что пастбищ не хватает, значит, не хватает. Надо найти, даже ценой изъятия у работающего, создающего рабочие места, уплачивающего налоги, поставляющего качественную продукцию бизнеса.
КХ в селе, по данным акима, зарегистрировано восемь. Владельцам ЛПХ организовывать их невыгодно: налоги какие-никакие, отчетность… Количество скота на личном подворье законом не ограничено.
По данным и. о. руководителя отдела земельных отношений Аккольского района Ивана Данилочкина, в сентябре в ауле Барап содержали: КРС – 354 головы, МРС – 778, лошадей – 204. Количество, конечно, изменяется чуть ли не ежедневно. Но по существующим нормам и для этого количества скота 1 960 га пастбищ действительно не хватает.
Заключение договора с Бекхожиным происходило в то время, когда Иван Александрович был руководителем отдела. Кстати, строгий выговор за допущенные ошибки он получил. Но в какой степени при этом были нарушены действующие в то время законы? И какие именно?
По его словам, при выделении земельного участка опирались на Предпринимательский кодекс РК. На тот момент (2020 год) действовала 48 статья Земельного кодека РК. В ней в числе случаев, когда земельный участок мог быть передан в долгосрочную аренду без аукциона, указывались инвестпроекты. Их критериям проект Саяна Бекхожина, конечно, не соответствовал. Но есть еще и Предпринимательский кодекс РК, в 284 статье которого был пункт, в соответствии с которым региональный проект по созданию фермы по разведению КРС мясной породы можно было на региональном уровне отнести к числу инвестиционных.
Но пока документы оформлялись, в силу вступили поправки, эту норму отменившие.
Причины этого и других подобных случаев более подробно разъяснил руководитель областного департамента по управлению земельными ресурсами Ергали Шорин.
Ключевые тезисы нашей беседы: «Не хватает пастбищ для ЛПХ». «Мы на последнем месте в республике по добровольному возврату земель». «Акиматы на местах должны работать с предпринимателями». «У нас есть план: произвести возврат 400 000 га неиспользуемых пастбищных угодий. Сделать это очень сложно. Земли находятся в залоге. Выдаем предписания. Работать по изъятию можно начинать только через год».
Ергали Калжанович подробно разъяснил изменения в законодательстве. В частности: статья Земельного кодекса РК, в которой шла речь об обстоятельствах, в силу которых земля могла предоставляться вне конкурса, изъята. Теперь – только через аукцион. И только в электронном формате.
– Президент страны поручил изымать неиспользуемые и незаконно предоставленные земли, – подчеркивал он в нашей беседе. – Сейчас в разряд используемых попадают земельные участки в том случае, если задействовано всего 20% площади. Планируется, что эту планку поднимут до 50%.
Что касается ответственности чиновников, поставивших свои подписи под документом, составленном с нарушениями: «Предприниматель, вынужденный свернуть бизнес из-за изъятия земли, может через суд истребовать убытки с акимата в регрессном порядке». Пока таких прецедентов нет. Но, возможно, все только начинается.
Земельные комиссии – это вопрос особый. Орган коллегиальный, люди в нем работают на общественных началах. Без их рекомендаций: «Участок предоставить», МИО этого сделать не могут. Но насколько квалифицированы подобные рекомендации? Сейчас речь идет о том, что с будущего года земельные комиссии в целом по республике будут упразднены.
По действующим правилам за совершенные непреднамеренные ошибки госслужащих могут привлечь к дисциплинарной ответственности в течение полугода после их совершения. Как показывает практика, времени до обнаружения этого факта проходит гораздо больше.
Да и не в наказании дело. Думается, в большей степени в профессионализме, детальном знании закона. Понимаем, что это сложно. Они так быстро меняются и столько разночтений бывает между различными правовыми актами… Но разбираться надо. Других вариантов нет.
