С середины следующего года кооперативы собственников квартир (КСК) окажутся вне закона. Их должны заменить объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ) многоквартирного дома.
Напомним, в конце 2019 года Президент страны Касым-Жомарт Токаев подписал Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Министерством индустрии и инфраструктурного развития РК, выступающим основным разработчиком, совместно с депутатами Парламента внесено несколько сот поправок в кодексы и законы, в том числе и в Закон РК «О жилищных отношениях».
Изначально ставились более ранние сроки завершения реформы, но 2020 год, осложненный пандемией коронавирусной инфекции, отодвинул многие проблемы на задний план. Сейчас тянуть уже некуда, «уважительной» причины для неисполнения требований закона нет. Словом, пришло время конкретных действий.
Это надо не власти, а людям
Руководитель отдела жилищно-коммунального хозяйства облуправления энергетики и ЖКХ Булат Мейрамов считает, что людям надо объяснять необходимость перехода на другую форму управления их собственным имуществом подругому, давая понять, что создание ОСИ и ПТ необходимо прежде всего им самим. Например, задавая вопрос: «Как вы собираетесь управлять своим домом, готовить к зиме, содержать подъезды и прочее общедомовое имущество?».
Сами и только сами, точно так же, как это делают владельцы частных домов. Чем отличается частный дом от многоквартирного? В индивидуальном доме один хозяин, а в многоквартирном – несколько, с равными правами и уровнем ответственности. Организоваться в соответствии с изменениями в Законе «О жилищных отношениях» помогут местные исполнительные органы в лице акиматов, жилищных инспекций.
— Часто приходится слышать от людей, мол, зачем это нам надо, — говорит он. — Между тем, могу напомнить, что инициаторами произошедших изменений в сфере ЖКХ выступили сами же собственники квартир, недовольные работой КСК. На первом месте – непрозрачность расходования средств. Деньги вроде бы собираются, а реального результата работы не видно ни во дворах, ни в подъездах. Исходя из этого, тщательно изучив опыт зарубежных стран, единственно приемлемым вариантом были выбраны ОСИ и ПТ. Пакет нормативно-правовых документов прилагается, даны ответы на любые вопросы. Единственная проблема, почему затруднен переход от устаревшей формы управления, – позиция жителей. И с КСК плохо, и менять ничего не хотим.
А менять надо, причем как можно скорее. Впереди осень, мы опять столкнемся с проблемой бесхозных домов, не подготовленных к зиме. Услугодатели готовы подать тепло, но, прежде чем сделать это, выставляют определенные условия (промывка, опрессовка системы отопления дома и многое другое). Без выполнения предписаний, по идее, дом не может быть подключен к теплу. Чуть похолодало на улице, начинаются звонки в акимат, привлекаются общественные организации и т.д. В итоге подведомственные акиматам коммунальные предприятия в спешном порядке готовят многоэтажку к зиме. Люди, наблюдая из окон своих квартир, только крепнут в мысли: никуда не денутся, все сделают и без нас.
Не все потеряно для КСК
По словам Булата Мейрамова, еще в фазе обсуждения изменений в законодательстве были предложения оставить в качестве альтернативы существующую форму управления кондоминиумом. Но депутаты, представляющие интересы людей, решили, что кооперативы, окончательно дискредитировавшие себя постоянными жалобами, растратами средств собственников не по назначению, неудовлетворительной работой, – не имеют права на существование. Окончательное решение по КСК таково: дорабатывают до середины следующего года. Но выход для кооперативов с хорошей базой, в штате которых квалифицированные специалисты, имеется. И даже не один.
Они могут перерегистрироваться в сервисную компанию и, заключив договора с ОСИ и ПТ, обслуживать те же «свои» дома. Если собственники квартир хорошо работали с председателем кооператива, МЖД содержались на приемлемом уровне, зачем искать кого-то другого? Председатели КСК могут сами помочь людям в регистрации, у них больше опыта, больше знаний и понимания процесса. К сожалению, таких примеров в области пока нет. Работа с кооперативами ведется. Многие задумались, попросили «тайм-аут» до принятия решения.
Второй вариант – если материальная база слаба, но зато есть опыт, организаторские способности и желание работать. Пожалуйста, открывай управляющую компанию, бери обязательства того же председателя ОСИ. Собрания, сбор средств, контроль качества предоставления коммунальных услуг и прочие организационные функции по договору будет выполнять управляющая компания. Договорные отношения могут быть с несколькими домами. Жителям удобно, но с их стороны все же потребуется инициативный контроль, совсем не вникать в проблемы своего дома не получится. Комитет ЖКХ вводит обучение менеджеров по управлению объектами кондоминиума, существуют и частные фирмы, предлагающие услуги обучения управляющих менеджеров.
Нам нужны сервисные компании
Проблема нехватки сервисных компаний существует, бизнес только-только начинает проявлять интерес к этой сфере. Ниша долго свободной не останется, если вырастет спрос на их услуги, вырастет и предложение со стороны бизнеса.
— Наша задача найти такого человека, создать условия для деятельности, помочь на первоначальном этапе, — говорит Булат Мейрамов. — Уверен, скоро появится много сервисных компаний, даже слишком. Потом произойдет «естественный отбор» – останутся лучшие, кто хочет и умеет работать. Точно так же в свое время было с КСК. Создали с избытком, а остались только работоспособные, свою роль в поддержании жилищного фонда они, что ни говори, выполнили.
ОСИ и ПТ: примеры есть
Пусть медленно, но все же новые формы управления общедомовым имуществом создаются. По области уже действуют 52 ОСИ (из них 16 в Кокшетау) и 82 ПТ. Чтобы ускорить процесс, акиматы на местах меняют подход в разъяснительной работе, делая акцент не на слове «надо», а на примеры успешно действующих объединений жильцов. Показывая их работу изнутри, чтобы такие же простые собственники жилья рассказывали, что они имеют в результате реформы.
Согласно новому законодательству, например, местный исполнительный орган при наличии средств может организовать ремонт фасадов и крыш МЖД для приведения к единому архитектурному облику населенных пунктов. Во-вторых, если есть необходимость в капитальном ремонте, местные исполнительные органы компетентны выделять заемные средства без процентов в рамках «Нұрлы жер» сроком на 10-15 лет. Такого, подчеркивают в облуправлении энергетики ЖКХ, нет ни в одной стране мира. В-третьих, и для КСК и для ОСИ и ПТ необходима регистрации в органах юстиции объектов кондоминиума, а это опять деньги. Расходы на первичную регистрацию берут на себя местные исполнительные органы. На один дом требуется сумма около 150 тысяч тенге.
А если не успеем?
Такой риск, конечно, есть. Однако о переносе в очередной раз сроков реформы речь не идет. В Акмолинской области предстоит перевести на новые формы управления порядка 2 600 МЖД, по городу Кокшетау – около восьмисот. Со своей стороны государство делает все возможное, чтобы этот процесс ускорить. Ответный ход – за собственниками жилья, которые осведомлены об изменениях в законодательстве, о необходимости создания ОСИ или ПТ. Единственное, что сейчас мешает это сделать – нерешительность, нежелание нести ответственность за собственное имущество.
