Каждый из нас мечтает о своей недвижимости, и для ее приобретения существуют различные возможности. Вы можете получить жилье из коммунального жилищного фонда в порядке очереди через местный исполнительный орган, также можете приобрести жилье в рамках реализуемой программы жилищного строительства «Нұрлы жер», построить индивидуальный жилой дом за свой счет или принять участие в долевом строительстве.
Долевое строительство в Казахстане — довольно распространенная практика, что неудивительно с учетом растущего рынка недвижимости и, как причины потребности в ней граждан. Долевое строительство обладает рядом преимуществ, главным из которых является низкая цена по сравнению со вторичным жильем. В то же время и существуют определенные риски, к примеру, долгое ожидание непосредственно постройки жилого дома или обман со стороны застройщика (уполномоченной компании) при оформлении договора или несоответствие ожиданиям.
Согласно Закону Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года (далее — Закон), долевое участие в жилищном строительстве — это отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве. Простыми словами — вы платите деньги, а вам строят и передают жилье.
Договор о долевом участии в жилищном строительстве — договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне долю в жилом доме (жилом здании), а вторая — произвести оплату и принять долю в жилом доме (жилом здании).
Дольщик — физическое (за исключением временно пребывающих иностранцев) или юридическое лицо, заключившее договор о долевом участии в жилищном строительстве с целью получения доли в жилом доме (жилом здании).
Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его постановки на учет в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома (жилого здания) в порядке, предусмотренном статьей Закона.
Долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:
- Получение гарантии Фонда гарантирования;
- Участие в проекте банка второго уровня;
- Привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
Так как управление государственного архитектурно-строительного контроля Акмолинской области выполняет контрольно-надзорные функции в сфере строительства, особое внимание уделяется организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
Для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Республики Казахстан жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее шестидесяти тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее тридцати тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно — территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) уполномоченная компания обязана иметь:
— земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленный государством, или на праве собственности;
— проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
— наличие завершенного строительства каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного отчетом инжиниринговой компании;
— договор с инжиниринговой компанией.
В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 10 Закона, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном статьей 18 Закона.
После получения разрешения на привлечение денег дольщиков уполномоченная компания организует строительство жилого дома (жилого здания) способом привлечения денег дольщиков в соответствии с требованиями статьи 20 Закона.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства жилого дома (жилого здания) дольщики вправе инициировать процедуру банкротства уполномоченной компании в соответствии с законодательством Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве.
При банкротстве уполномоченной компании дольщики для завершения строительства жилого дома (жилого здания) вправе образовать жилищный строительный кооператив в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан.
По данному способу для осуществления деятельности по организации долевого участия в жилищном строительстве застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.
При этом застройщик вправе привлечь уполномоченную компанию, исполнившую свои обязательства по передаче дольщикам их долей в жилом доме (жилом здании) в соответствии со статьей 15 Закона.
В октябре 2017 года создана межведомственная комиссия по вопросам долевого участия в жилищном строительстве по Акмолинской области, в состав которой вошли представители правоохранительных органов, Департамента государственных доходов, ГАСК, управлений архитектуры и градостроительства, строительства, земельных отношений, Палаты предпринимателей, региональной палаты частных судебных исполнителей и другие. Цель комиссии — оказать содействие в решении проблем дольщиков.
За год функционирования комиссией проведено 8 заседаний, на которых рассмотрены проблемы дольщиков Целиноградского района и города Кокшетау.
Постановлением акимата Акмолинской области управление государственного архитектурно-строительного контроля Акмолинской области наделено правом привлекать застройщиков за нарушение законодательства о долевом участии в жилищном строительстве к административной ответственности.
Так, управлением за период передачи полномочий по привлечению к ответственности за нарушение законодательства о долевом участии в жилищном строительстве была привлечена к административной ответственности одна организация за размещение рекламы о продаже квартиры в недостроенном доме, что может повлечь за собой в последующем незаконное привлечение средств дольщиков.
Управлением на постоянной основе проводится мониторинг сайтов объявлений на предмет размещения рекламы по продаже квартир в недостроенных домах, и в случае выявления подобных фактов будут приняты соответствующие меры.
Бахидбек ОСПАНБЕКОВ,
руководитель управления государственного архитектурно — строительного контроля Акмолинской области.
