«Ударно проходит застройка Кокшетау многоквартирными домами. Тревогу вызывает то, что стройка идет на небольших площадях, где, в принципе, нет мест для детских площадок, парковок… Тем более – зеленых зон. Даже для площадок для установки мусорных контейнеров. Возникает дополнительная нагрузка на существующие коммунальные сети. Вкладывать деньги в их модернизацию застройщик не намерен».
На совместном заседании совета по противодействию коррупции и комиссии партийного контроля Акмолинского регионального филиала партии «AMANAT» руководитель ОФ «Право на выбор» Владислав Шуль озвучил нашу общую тревогу.
Вопрос «Выдержит ли наша «коммуналка» возрастающую нагрузку?» все чаще задают руководителям областных и городских ведомств. Ответы разные, суть одна: «Акимат с точечной застройкой ничего поделать не может».
Разрешения постфактум. Почему и для чего?
И это только на первый взгляд звучит парадоксально. Почему исполнительная власть (не только наша) во многих случаях действительно ничего поделать не может, постараемся понять на примере ЖК «Салтанат». На заседании представитель жильцов подробно рассказала о проблемах.
Купили люди квартиры в доме по ценам комфорт-класса. Внимательно рассматривая проект при заключении договора, своими газами видели на бумаге благоустроенную территорию, паркинг. Вселились. На месте обещанных парковок, зеленых насаждений тот же застройщик (ТОО «Аружан строй») возводит ЖК «Болат». Сейчас переименовали в «Бруклин». И в нем уже квартиры продает.
Жильцы обратились с запросами в органы государственного архитектурного контроля, попросили первичные документы на застройку. Обнаружили множество отклонений от проектно-сметной документации. Более того, оказалось, что на один и тот же земельный участок было два плана детальной планировки. По одному из них земля, на которой должен был расположиться обещанный паркинг, вообще ТОО «Аружан строй» не принадлежит. Сейчас оба ПДП отменены, идут судебные процессы.
Органы ГАСК выявили нарушения двух статей КОАП: строительство велось по ПСД, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, без уведомления ГАСК, без заключения авторского и технического надзора.
Вот так просто: взяли и начали строить на очень небольшом участке земли. И если бы не коллективное обращение жильцов ЖК «Салтанат», то и продолжили бы без проблем.
Дальше – эпопея по становящемуся привычным алгоритму: органы ГАСК выдали предписание о приостановке работ – застройщик его не исполнил. Продолжает строить, продает квартиры. ГАСК обращается с иском в суд о сносе данного МЖК – строительство продолжается, квартиры продаются.
Решением суда от 23 июня 2023 года иск удовлетворен в полном объеме: ЖК «Болат» снести.
Но к этому времени продано уже почти 140 квартир. В ход вступает аргумент «железобетонный», к нему прибегают все чаще: «Может возникнуть социальное напряжение».
ГАСК иск отзывает, заключают медиативное соглашение. В течение нескольких месяцев застройщик экспертные заключения предоставил, разрешительные документы получил. По словам жильцов ЖК «Салтанат», стройка все это время не останавливалась. И продолжается. Теперь уже на законных основаниях.
– Пусть хотя бы не более четырех этажей возводит. Нам же и солнечный свет перекроет и циркуляцию воздушных масс нарушит, – взывают жильцы соседних домов. – Пусть аннулируют акт о вводе ЖК «Салтанат» в эксплуатацию. Он же не соответствует обещанным параметрам, паркинга нет.
Увы, и не будет. Как и у ЖК «Бруклин». Негде его строить, земли для этого нет. Как и детские игровые и зеленые зоны. Ответ универсален: «Все решает суд». И не только для жильцов ЖК «Салтанат».
Земля-то откуда?
– Мы земельные участки не предоставляем, – заверила участников заседания руководитель отдела земельных отношений, архитектуры и градостроительства г. Кокшетау Айнур Танкыбаева. – Застройщикам их продают частные лица.
Когда их приобрели предусмотрительные горожане, «тайна сия велика есть». Разбираться, когда и за чьей подписью земельный участок продан, смысла не имеет. Видимо, довольно давно и очень недорого. На основаниях вполне законных: под ИЖС, под объект для ведения бизнеса. Но вот потом на месте частного дома вырастает многоэтажный и многоквартирный.
Примеры: застройщик «Игибаев» на участке для ИЖС возводит многоквартирный дом. Четвертый этаж «законспирирован» под мансарду. Квартиры проданы, люди живут. В ГАСК материалы направлялись неоднократно. Безрезультатно.
Гостиница по ул. 8 Марта без разрешительных документов переоборудована в многоквартирный жилой дом. Граждане предварительно заключили договоры купли-продажи. Перерегистрацию как жилой дом объект не прошел. Люди живут без документов на купленные квартиры. Но, видимо, когда-нибудь их получат.
Логика местной власти все та же: «Не сносить же его теперь, может возникнуть социальная напряженность».
Более того, изменить целевое назначение объекта бывает очень несложно, очень много пробелов в нормативно-правовых актах, которыми умело пользуются, возникла уже целая плеяда специализирующихся на этом «помогаек». Особенно в пристоличных населенных пунктах.
Чтобы не стать обманутым дольщиком
– С 2017 года действует Закон об участии в долевом строительстве. Хоть одного из застройщика привлекли к уголовной ответственности за его нарушение? – задавала вопрос председатель совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции региональной Палаты предпринимателей Валентина Геращенко. – Ведь там четко оговорено, кто имеет право привлекать средства будущих жильцов.
Не привлекали. И сделать это практически невозможно. Потому что есть еще одна лазейка – раннее бронирование. И пестрят заборы, ограждающие стройплощадку, яркими рекламными баннерами, и видим мы в социальных сетях множество красивых картинок с деревьями, спортивными, детскими площадками: «Бронируй (на деле – покупай), а то опоздаешь».
В крупных мегаполисах эти проблемы еще острее. Законодательство пытаются совершенствовать. Предлагают штрафы за незаконное привлечение средств дольщиков увеличить с 300 (1,035 млн тенге) до 30 000 (103,5 млн) МРП), запретить рекламу без разрешения на привлечение средств дольщиков, утвердить новые проверочные листы и критерии оценки степени риска.
Что делать сейчас? Вероятно, профильным ведомствам надо работать оперативнее и настойчивее. Но в рамках действующего законодательства пресечь нарушения очень сложно. Тем более, что наделены они функциями мониторинга, а не контрольными.
Очевидно, что и сами будущие жильцы должны быть бдительнее, владеть информацией. И поступать она должна не только от застройщика.
Мы готовы открыть рубрику, где будем публиковать информацию о проблемных домах. Уполномоченным органам стоит оперативно публиковать эту информацию в социальных сетях. Не нашли – придите в органы ГАСК, попросите информацию сами. И желательно, чтобы предоставили ее в письменной форме. Покупатель имеет право.
