1 июля 2022 года все действующие КСК прекратят свою деятельность. Вместе с вступлением в силу изменений в законодательстве в нашу жизнь пришли новые формы управления многоквартирными домами. Это может быть объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ).
Для принятия решения по созданию ОСИ или ПТ жильцам необходимо провести собрание. Коллективно избрать из состава собственников совет дома сроком на три года, а также председателя. Также необходимо определить состав ревизионной комиссии или одного ревизора сроком на три года. Утвердить устав ОСИ и подать документы о регистрации в ЦОН.
Что касается простого товарищества, то здесь собственники определяют доверенное лицо. Далее этот человек будет действовать на основании доверенности, выданной всеми владельцами квартир и нежилых помещений.
Совет дома сможет осуществлять контроль за деятельностью ОСИ, осуществлять мониторинг качества коммунальных услуг, исполнения условий договоров с сервисными компаниями, расхода денежных средств, обеспечение предоставления отчетов по управлению и содержанию дома.
Собственники жилья путем голосования могут принять решение о передаче функций управления домом управляющей компании или управляющему. Управляющая компания или управляющий оказывают услуги только по управлению домом, но никак не по его обслуживанию. Управляющие компании — это коммерческие организации, работать там должны только профессиональные сотрудники. Управляющий — физическое лицо, которое имеет соответствующий сертификат, лицензию или аттестат.
Кроме этого, для каждого многоквартирного дома в банке второго уровня должен быть открыт сберегательный счет для накопления денег на капитальный ремонт. Ежемесячный платеж составит не менее 0,005 МРП, что в 2020 году составляет 13,25 тенге за один квадратный метр.
Для предоставления займа на капитальный ремонт дома собственники должны накопить не менее 50% от необходимой суммы. Добавим, что размер ставки вознаграждения банка по нему не может быть выше 3% годовых. Получение займа в БВУ на капитальный ремонт возможно в том случае, если местная жилищная инспекция включит дом в перечень домов, требующих капитального ремонта.
* * *
В этом году в законодательные акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства внесены изменения и дополнения. О том, что несет в себе эта реформа, и как она повлияет на нашу жизнь, рассказывает руководитель отдела ЖКХ управления энергетики и ЖКХ Акмолинской области Булат Мейрамов.
— Начиная с момента вступления в силу новшеств в законодательстве, среди людей, занятых вопросами жилищно-коммунального хозяйства, не стихают разговоры об ОСИ. Объясните, пожалуйста, что это?
— Дело в том, что 1 июля 2022 года все действующие КСК должны прекратить свою деятельность. Вместо этого собственники квартир на свое усмотрение должны выбрать форму управления домом. Это может быть объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество (ПТ) многоквартирного дома.
Для создания ОСИ нужно зарегистрировать юридическое лицо — некоммерческую организацию. Далее на собрании необходимо избрать председателя сроком на один календарный год. Председатель ОСИ может без доверенности представлять интересы жильцов в различных организациях (судах, банках и так далее).
— Какие шаги необходимо предпринять, чтобы зарегистрировать ОСИ?
— В первую очередь, провести собрание, чтобы создать ОСИ или ПТ. Коллективно избрать из состава собственников совет дома сроком на три года, а также председателя ОСИ. Выбрать форму управления многоквартирным домом может совет дома, без участия всех собственников жилья. Также необходимо определить состав ревизионной комиссии или одного ревизора сроком на три года. Утвердить устав ОСИ и подать документы о регистрации ОСИ в ЦОН.
Что касается простого товарищества, то здесь собственники определяют доверенное лицо. Далее этот человек будет действовать на основании доверенности, выданной всеми владельцами квартир и нежилых помещений. Еще одним отличием является то, что простое товарищество -это не юридическое лицо.
— То есть совет дома наделен немалыми правами?
— Да, согласно Закону «О жилищных отношениях», совет дома сможет осуществлять контроль за деятельностью ОСИ, доверенного лица простого товарищества или управляющей компании. Он вправе вносить предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома на собрании собственников.
Помимо этого совет дома осуществляет мониторинг качества коммунальных услуг, исполнения условий договоров с сервисными компаниями, расхода денежных средств, обеспечение предоставления отчетов по управлению и содержанию дома. Решение совета дома принимается большинством голосов его членов и оформляется в соответствующий протокол.
Отмечу, в состав совета должно входить минимум три собственника квартир. Член совета дома не может быть избран председателем ОСИ. Однако в случае ненадлежащего исполнения обязанностей он может быть переизбран на собрании собственников.
— Можно ли привлечь к управлению домом профессионалов?
— Конечно. Собственники жилья путем голосования могут принять решение о передаче функций управления домом управляющей компании или управляющему многоквартирным жилым домом (физическое лицо, не являющееся собственником квартиры или нежилого помещения).
Управляющие действуют на основе соответствующего договора. Он подписывается на один календарный год с возможностью его расторжения или продления. Управляющая компания или управляющий МЖД оказывают услуги только по управлению домом, но никак не по его обслуживанию или содержанию. Управляющие могут взять на себя несколько домов. Тогда как ОСИ или простое товарищество работают только с одним домом, собственниками которого являются.
Управляющие компании — это коммерческие организации, работать там должны только профессиональные сотрудники. Управляющий — физическое лицо, которое имеет соответствующий сертификат, лицензию или аттестат.
— Насколько известно, отныне денежные средства на капитальный ремонт общего имущества в обязательном порядке должны собирать жильцы всех домов. Как будет работать этот механизм?
— Для каждого многоквартирного жилого дома в банке второго уровня должен быть открыт сберегательный счет для накопления денег на капитальный ремонт. Ежемесячный платеж составит не менее 0,005 МРП, что в 2020 году составляет 13,25 тенге за один квадратный метр. Перечень доступных банков будет определен специализированным Фондом гарантирования капитального ремонта. Этот институт выступит гарантом того, что собственники жилья погасят задолженность по займу, взятому на капитальный ремонт. Если же владельцы не исполнят свои обязательства, Фонд должен будет вернуть заем банку второго уровня.
Для предоставления займа на капитальный ремонт дома собственники должны накопить не менее 50% от необходимой суммы. Добавим, что размер ставки вознаграждения банка по нему не может быть выше ставки вознаграждения по вкладам более чем на 3% годовых.
Важное уточнение — получение займа в БВУ на капитальный ремонт возможно в том случае, если местная жилищная инспекция включит дом в перечень многоквартирных жилых домов, требующих капитального ремонта.
— Будут ли жильцы платить за непредвиденные расходы, в случае ЧП, например?
— Новый Закон внедряет такое понятие, как целевой взнос. К примеру, при аварийной ситуации на собрании собственников должен быть поднят вопрос о сборе средств на решение проблемы. Есть важное условие: за сбор денег должны проголосовать не менее двух третей собственников. Раньше это применялось на практике, но не было предусмотрено Законом.
— Есть ли какое-нибудь регламентирование голосования?
— Решения собственники жилья будут принимать общим голосованием. Провести его можно тремя методами: в ходе собрания собственников, письменно, в онлайн режиме. Решение о формате проведения голосования принимает совет дома. Все владельцы жилых и нежилых помещений должны быть оповещены о проведении собрания не менее чем за десять календарных дней. Оповестить можно лично при встрече, с помощью электронной почты или сотовой связи, либо разместив объявление в общедоступном месте.
И у голосования есть несколько правил. Количество голосов у одного собственника зависит от количества квартир или нежилых помещений в конкретном доме. То есть если вам принадлежит одна квартира или нежилое помещение, то и у вас один голос. Если две — два голоса и так далее. Собрание считается действительным, если в нем принимают участие более половины всех собственников. Решение принимается, если за него проголосует большинство от общего числа владельцев квартир и нежилых помещений. Каждый жилец имеет право знать, как проголосовали другие. Если поднимается вопрос финансового характера, то в голосовании должны принять участие более двух третей всех собственников. В протоколе собрания нужно обязательно указывать список проголосовавших с указанием их фамилий и номеров квартир или нежилых помещений.
Собрание собственников должно проходить не реже одного раза в год. Если же на собрании не удалось провести голосование, то его нужно провести в письменном виде.
— Скажите, в случае, если собственник сдает квартиру в аренду, кто будет нести перечисленные Вами обязательства?
— Собственник квартиры или нежилого помещения обязан уведомить совет дома о том, что передал имущество в аренду. Арендаторы обязаны содержать дом в чистоте и порядке. За нарушение ответственность понесет владелец квартиры или помещения, которые сдаются в аренду. Также в договоре аренды собственник квартиры или нежилого помещения может делегировать свои полномочия по участию в управлении дома и передать арендатору право голоса.
— Есть ли изменения, касающиеся дворовых территорий? Кто будет следить за ними?
— Согласно новым правилам, местный исполнительный орган должен обеспечить включение в состав общего имущества всего земельного участка, необходимого для размещения, эксплуатации и содержания дома. Эта территория является неделимой. Кроме тех случаев, если в аренду сдается участок вне дома, и он не мешает его эксплуатации, а также если это не противоречит строительным, экологическим, санитарным и противопожарным нормам.
По материалам управления внутренней политики Акмолинской области.
