Одной из основных задач Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее Закон) является минимизация рисков дольщиков.
Долевое строительство выведено из сферы лицензирования и теперь для строительства за счет привлечения средств дольщиков необходимо получить разрешение, выдаваемое местными исполнительными органами на конкретный объект.
Безусловно, законом предусматриваются механизмы защиты средств дольщиков.
При этом долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:
1) получение гарантии Фонда гарантирования;
2) участие в проекте банка второго уровня;
3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
Способ 1.
В целях создания системы гарантирования долевых вкладов при Акционерном обществе «Национальный управляющий холдинг «Байтерек» создан Фонд гарантирования жилищного строительства. Он позволит гарантировать строительство жилых объектов, если у застройщика возникнут проблемы.
Для получения гарантии застройщик и созданная под проект уполномоченная компания должны обратиться с заявкой в Фонд гарантирования жилищного строительства.
После рассмотрения Фондом принимается решение о предоставлении или отказе в предоставлении гарантии. В первом случае с фондом дополнительно заключается договор об оказании инжиниринговых услуг, залога земельного участка с уполномоченной организацией, а также договор залога голосующих акций уполномоченной компании вкупе с договором доверительного управления голосующими акциями уполномоченной компании с застройщиком.
В случае наступления гарантийного случая (гарантированным случаем признается нарушение срока ввода в эксплуатацию, нецелевое использование средств или несостоятельность застройщика) обязательства по завершению строительства переходят к Фонду по решению суда.
Способ 2.
Альтернативой гарантии Фонда для привлечения дольщиков будет финансирование через банки второго уровня (БВУ), где также предусмотрены квалификационные требования, после которых застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган за разрешением на привлечение денег дольщиков. Однако использовать эти средства можно будет только по решению банка после возведения каркаса жилого здания, подтвержденного инжиниринговой компанией.
Для организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня застройщик создает уполномоченную компанию, одновременно осуществляющую деятельность не более чем по одному проекту строительства.
При соответствии застройщика и уполномоченной компании требованиям, установленным статьей 9 Закона, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.
Земельный участок, а также про-ектно-сметная документация проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы, считаются находящимися в залоге у дольщиков с момента учета договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе.
Способ 3.
Третий вариант привлечения предусматривает возможность привлечения средств дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания) за счет собственных средств застройщика и уполномоченной компании.
В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании установленным законом требованиям, застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения для получения разрешения на привлечение денег дольщиков в порядке, установленном законом.
После получения разрешения на привлечение денег дольщиков уполномоченная компания организует строительство жилого дома (жилого здания) способом привлечения денег дольщиков, после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).
Земельный участок, а также проектно-сметная документация проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы, считаются находящимися в залоге у дольщиков с момента учета договора о долевом участии в жилищном строительстве в местном исполнительном органе.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства жилого дома (жилого здания) дольщики вправе инициировать процедуру банкротства уполномоченной компании в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
Особая роль отводится инжиниринговым компаниям, которые будут вести мониторинг за ходом строительства, целевым использованием денег дольщиков, проверку объемов выполненных работ и определять гарантийные случаи. Инжиниринговые компании будут ежемесячно предоставлять отчет о ходе строительства объектов в Фонд гарантирования, БВУ или местный исполнительный орган.
Закон устанавливает достаточно жесткие требования к потенциальному застройщику и проектной компании, содержит серьезный перечень документов, в первую очередь, связанный с правами на землю и проектно-разрешительной документацией на строительство.
Иные способы привлечения денежных средств дольщиков, не предусмотренные Законом, являются незаконными, совершенные сделки — недействительными.
Нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве влечет ответственность, установленную законами Республики Казахстан.
Гульмира АКИМОВА,
заместитель руководителя Департамента юстиции области,
член комиссии по долевому строительству области.
