О модернизации ЖКХ
На сегодня практически все жилье граждан находится в их частной собственности. Это факт. Закон РК «О жилищных отношениях» — основной нормативный правовой акт, регулирующий сферу жилищных отношений, несет в себе главенство интересов собственников квартир. То есть государство законодательно предоставляет гражданам самим принимать оптимальные для них решения, определяя собрание собственников квартир как высший орган многоквартирного жилого дома (МЖД), обладающий исключительной компетенцией.
На собраниях собственников квартир рассматриваются и принимаются решения по первостепенным вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума (выбор формы управления, утверждение размеров ежемесячных взносов, расходования денег, накопленных на сберегательном счете, утверждения сметы расходов на проведение капитального ремонта и др.).
Отсюда и возникают сложности отношений собственников квартир с КСК. Со стороны собственников квартир: неплатежи, халатное отношение к общему имуществу МЖД, недоверие к КСК и т.д. Со стороны КСК: непрозрачность финансово-хозяйственной деятельности, отсутствие конкретных мер по благоустройству общего имущества МЖД (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, общедомовые инженерные системы и др.), его текущего и капитального ремонта и т.д.
На сегодня вопросы контроля за деятельностью КСК предоставлены в большей степени самим собственникам квартир, что предполагает их активное участие в принятии решений по самым актуальным вопросам МЖД. Вместе с тем государство дополнительно принимает меры по защите прав граждан как потребителей услуг по управлению и содержанию МЖД. В частности, в недавнем прошлом созданы жилищные инспекции при акима-тах, которые в помощь жильцам осуществляют часть контрольно-надзорных функций в сфере управления и содержания МЖД. В учебных заведениях прорабатываются и постепенно внедряются специальности в сфере управления МЖД, проводятся курсы повышения квалификации специалистов в сфере ЖКХ. Тем не менее проблем в данной сфере еще очень много. О том, что необходимо знать и предпринимать сторонам для развития сложившейся ситуации беседа нашего корреспондента с зампредседателя правления казахского центра модернизации и развития ЖКХ Дастаном Хамзиным.
— Каким образом жильцы могут контролировать расходы КСК?
— Согласно Закону «О жилищных отношениях» расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума должны быть отражены в отчете по управлению МЖД, который представляется индивидуально собственнику квартиры в письменной форме. Либо в форме электронного документа ежеквартально. Таким образом, собственникам квартир законом предоставлена прямая возможность требовать от КСК полного отчета по расходованию средств, а последние в свою очередь обязаны предоставить и показать все необходимые документы. Другое дело, что не все собственники квартир знают свои права и защищают их, чем могут пользоваться в собственных интересах недобросовестные руководители КСК.
Хотел бы отметить, что, согласно закону, высшим органом КСК является общее собрание членов кооператива. К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится избрание и освобождение председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии. То есть, если работа ревизионной комиссии КСК не устраивает собственников квартир, то на общем собрании можно выбрать новых ее членов.
Кроме того, в недавнем прошлом созданы жилищные инспекции при акиматах, которые в помощь жильцам осуществляют часть контрольно-надзорных функций в сфере управления и содержания МЖД. Они могут проводить согласование сметы расходов на проведение отдельных видов капремонта, представленной КСК, финансируемых с участием жилищной помощи: участвовать в комиссиях по приемке выполненных работ по отдельным видам капитального ремонта МЖД; проводить проверки наличия отчета по управлению МЖД при обращении собственников квартир МЖД.
Кроме того, они имеют право провести контроль: на предмет соблюдения собственниками квартир порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества в МЖД и прилегающих территорий; за качеством работ, выполненных по отдельным видам капитального ремонта МЖД.
В целях прозрачности деятельности КСК прорабатывается вопрос внедрения электронной системы с условным названием «Е-Шанырак», содержащей сведения о деятельности каждого КСК по каждому МЖД по всей стране. Она будет содержать весь необходимый функционал — сведения о конкретном МЖД, о его управлении и содержании, о взносах/задолженности собственников квартир, расходах, возможности электронного голосования по вопросам компетенции общего собрания собственников квартир и т. д.
Предполагается, что у каждого собственника квартиры будет «личный кабинет», в котором будут возможности контролировать свои взносы, наблюдать за работой КСК, получать извещения о мероприятиях КСК, голосовать по вопросам общего собрания жильцов и др. Также для удобства жильцов планируется разработка соответствующего мобильного приложения для сотовых телефонов.
Внедрение данной системы будет актуально и эффективно не только для жильцов, но и для всех субъектов жилищных отношений — государственных органов (акиматы, жилищные инспекции и др.), КСК, управляющих компаний, специалистов в сфере ЖКХ.
— Сегодня много говорят про накопление денег на капитальный ремонт дома, при этом многие жильцы с такой нормой закона не согласны. Разъясните, пожалуйста, данную ситуацию.
— Действительно, в соответствии с законом собственники квартир для накопления средств на капремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет КСК сумму, определяемую на собрании собственников квартир. Но не менее 0,02-кратного месячного расчетного показателя, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
На самом деле для капитального ремонта МЖД вариант — накопление — один. Выделение денежных средств на капремонт домов из республиканского бюджета пока приостановлено, и ремонт в настоящее время осуществляется за счет возвратных денег от собственников квартир.
Многоквартирный жилой дом (зарегистрированный как объект кондоминиума) -это единый имущественный комплекс, состоящий из личных квартир и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Общее имущество (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, общедомовые инженерные системы и др.) в дальнейшем потребует капитального ремонта. На что, естественно, потребуется немало средств, выделить которые единовременно из своего бюджета может не каждый гражданин.
— Что лучше: когда КСК управляет одним домом или несколькими домами одновременно?
— Благодарю за актуальный вопрос. Определение оптимальной модели управления МЖД является одной из самых обсуждаемых проблем в данной сфере.
Если следовать линии «один дом — один КСК — один счет» — это способствует прозрачности в управлении и содержании МЖД, средства жильцов идут только на свой дом. Но при этом утверждать, что КСК, как форма управления, хуже условной управляющей компании и наоборот, считаем не совсем верным ввиду многих факторов, влияющих на качество управления МЖД в каждом индивидуальном случае. Здесь важно все: профессиональные качества управляющего, прозрачность расходования средств, уровень внесения ежемесячных взносов собственников квартир, техническое состояние МЖД, активность жильцов в принятии решений касательно дома и др.
Хочу подчеркнуть, что на сегодня идет обсуждение оптимальной модели управления МЖД, где задействованы не только государственные органы, но и представители собственников квартир, управляющих компаний, общественных объединений, ассоциаций КСК. Обобщаются и анализируются проблемные вопросы, в том числе поступающие от собственников квартир жалобы и предложения.
— В связи с этим еще вопрос. Проводятся ли вашим центром какие—либо обучающие мероприятия?
— Мы имеем большой опыт в реализации государственной политики по модернизации и развитию ЖКХ посредством совершенствования нормативно-правовых актов и нормативно-технической документа-ции, оказания информационно-аналитических услуг, реализации инвестиционных проектов, внедрения инновационных и ресурсосберегающих технологий, управленческих и практических знаний.
Эти знания распространяются среди специалистов ЖКХ на трехдневных, пяти- и десятидневных курсах повышения квалификации.
На них рассказывается об основах управления многоквартирными жилыми домами и существующих формах, правовых основах в ЖКХ, формировании эффективного собственника жилья, модернизации МЖД, инженерных сетей и систем на основе применения энергоресурсосберегающих технологий, передовом международном и отечественном опыте, организации и проведении ремонтных работ. Многие рядовые и руководящие сотрудники жилищного хозяйства, в том числе и органов управления объектами кондоминиумов (КСК, ТОО, ИП и др.) не имеют должного профессионального образования и навыков, что сдерживает внедрение передовых методов менеджмента и управления жилищным фондом.
В проектных, эксплуатационных и строительно-монтажных организациях сферы ЖКХ на позициях инженерно-технических работников трудятся в основном специалисты — возрастники. Молодежь сюда редко заглядывает, между тем в страну приходят новые технологии, новые материалы и оборудование, передовые методы управления и менеджмента, информационные системы управления.
В период с 2013 по 2015 годы мероприятиями по повышению квалификации было охвачено 4 800 специалистов, это всего около 40% от всех работников жилищно-коммунальной сферы. Работу по повышению квалификации и компетенции специалистов сферы жилищного хозяйства планируем продолжать и в последующие годы.
— Благодарим Вас за интервью.
Айна РАСУЛОВА.
Фото Ермурата ДОСУМОВА.
Для сведения
На первое апреля в области зарегистрированы 29109 домов (две и более квартир в доме), подлежащих регистрации как объекты кондоминиумов. Из них только 462 многоквартирных жилых дома (или 1,6%) прописаны в органах юстиции.
***
Из 29109 многоквартирных жилых домов обеспечено управлением (совместное управление, КСК или другими формами) 27801, или 95,5%, не имеют органов управления 1308 многоквартирных жилых домов.
***
В рамках Программы модернизации ЖКХ на 2011-2020 гг. и Программы развития регионов до 2020 года на проведение ремонтных работ в МЖД с 2011 по 2015 годы из республиканского бюджета в Акмолинскую область выделено 1 892,06 млн тенге.
***
Средства полностью освоены, произведен ремонт в 96 МЖД области (городах Кокшетау, Степногорске, Щучинске, Атбасаре). В 2016 году за счет возвратных средств в г. Кокшетау производятся работы по капитальному ремонту в двух домах (по ул. Пушкина, 18 и ул. Абая, 138).
При АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ» открыт call- центр по вопросам разъяснения законодательства в сфере ЖКХ. Тел. 8-8000-8000-12. Звонок по Казахстану бесплатный.
